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降准救! 房价涨! 楼市危机亦随之而来
2016-03-01 09:50:19  来源:今日北京网  作者:王莎  分享:

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  央行决定,自2016年3月1日起,普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持金融体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

  本次降准预测释放流动性7000亿左右,降准对于楼市的影响如下:

  【降准对楼市的影响之一】经济数据不景气,股市又大跌,央行降准0.5个百分点注入市场流动性,救经济救股市,更救房地产!

  央行此次大幅降准0.5个百分点,加上此前六次降息,至此,本轮央行已经有六次降息六次全面降准,同策咨询研究部总监张宏伟认为,对于各商业银行来讲,由于存款准备金率仍然相对较高,金融机构可以动用的资金规模受到存准率的限制。尤其是当前,由于贷款额度限制及去年部分银行超额完成贷款目标,这些银行不可能在这么高的存准率情况下释放大规模贷款,此外,救市政策如面契税、营业税、降首付等降低入市门槛,刺激需求积极入市,需要大量信贷支持,但是,对于部分银行来讲,仍然难以释放较大规模流动性来支持楼市这样的放贷需求。降准或许是各大银行在降低首套房首付、二套房首付之后急需的政策之一。

  降准0.5个百分点之后,大型金融机构的存款准备金率将降至16.5%,中小金融机构将降至13%,银行可动用的资金明显增多,加上此前降息导致的贷款利率进一步降低,此时,对于银行来讲,增加了扩大房贷规模的可行性,后续首套房、改善型需求后续持续释放得到保障,楼市去库存的措施政策也会得以保证。

  因此,从上述分析来看,尽管降准直接想救得是宏观经济,想救的是持续下跌的股市,但客观上更加救了房地产,使当前一线城市、部分二线城市已经火热的基础上更加火上浇油。

  【降准对楼市的影响之二】 政府的“救市”星星之火导致一线城市及部分二线城市房价继续上涨。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,此次央行降准后,预计将释放7000亿的市场流动性,此外,加上此前降息,本轮央行累计已经有六次降息六次全面降准,对于楼市来讲,在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情,短期内来看,春节之后一线城市、部分二线城市的抢房潮也会持续,楼市接下来3-6个月尤其是3月“小阳春”的成交量势必会短期反弹,价格有可能会在继续坚挺甚至上涨,尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市,比如合肥(楼盘)、南京(楼盘)、苏州(楼盘)、南昌(楼盘)等城市)来讲,接下来买涨不买跌的行情会持续,市场回暖的速度将超出政策预期,政府的“救市”星星之火导致楼市成交量相比春节前后出现会暴涨,房价也正在酝酿大幅上涨的行情。

  【降准对楼市的影响之三】六次降息六次全面降准之下楼市“分化”特征将更加明显。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,在六次降息六次全面降准等政策刺激之下,一线城市楼市房价步入上涨通道,甚至上半年再次步入“买涨不买跌”的行情;二线城市将加速去库存的进程,存销比开始普遍降低,15个月以下去化周期的城市房价将稳中有升,比如合肥、南京、南昌、苏州、郑州(楼盘)、石家庄(楼盘)等城市,而15月以上的城市楼市还有去库存压力,但部分城市由于加速去库存,市场去化周期将回归至合理区间;对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变,因为库存量大去化周期长,还是要坚持去库存。总体来看,各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

  【降准对楼市的影响之四:对楼市趋势的判断】降准等救市政策推迟市场调整期的到来,本轮需求透支将导致热点城市在2017年进入调整期

  同策咨询研究部总监张宏伟认为, 中国房地产市场环境今非昔比,如今,楼市供求基本面已经基本平衡,短期内来看,楼市仍然面临去库存的问题,即使有限购取消、降准降息、降首套首付、免契税等“救市”政策,也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。从当前一线城市、部分二线城市楼市出现“恐慌性”购房与“日光盘”繁荣景象的背后动因来看,其实主要是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果,这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。

  换一句话来讲,2015年 “330新政”以来,大中城市(一线城市、部分二线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,以为楼市“日光盘”会继续频现,那其实就是对于市场的误判,就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

  从市场发展趋势来看,笔者认为,如果没有财政部等部委的免契税、降首付的新政,如果没有本次央行降准0.5个百分点,如果没有各个地方政府继续出手“救市”,待本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之时,本轮楼市疯狂阶段就会逐步退去,下一轮市场的阶段性调整也就来临了,也就是说今年下半年将进入市场调整期。但是,上述免契税、降首套首付、降准等“救市”政策在春节之后频频发出,笔者认为,“救市”政策的频发将进一步透支楼市需求,也将推迟市场调整期的到来,预计本轮需求透支将导致热点城市在2017年进入调整期。

  也就是说,楼市“救市”政策、央行降准的宽松货币政策将导致楼市需求在2016年上半年期、甚至下半年再度大量透支,楼市在今年上半年疯狂后下半年将是本轮楼市的最后挣扎期,从时间的角度来看,2016年下半年将是本轮楼市的调整的分界点,2017年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,去年下半年以来至今的“恐慌性”购房与“日光盘”频现的现象也会就此而止。届时,如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

  此外,从历史经验来看亦是如此,比如,2009-2010年、2013年楼市火热之后,2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从2015-2016年楼市表现来看,去年下半年至今楼市火热持续,那么,这也就意味着2016年楼市下半年最晚2017年楼市将陷入大萧条的调整期。

  【降准对楼市的影响之五:房企策略】把控好六次降息六次全面降准之后的跑量去库存的“窗口期”。

 

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好六次降息六次全面降准之后的跑量去库存的“窗口期”,增加上半年销售业绩在全年的比例,防止市场环境在2016年下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面;其次,调整并优化库存结构,积极去库存,不要恋战(期待房价再次快速上涨,或继续博弈市场,即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售,因为楼市已经进入下半场,市场需求已基本得到满足,捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”,错过企业扭转局面的机会),尽快实现销售业绩回升;第三,通过调整企业城市布局,优化储备项目结构,降低企业运营风险。

 

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